Los problemas de la Ley de Alquileres nublan las perspectivas del sector inmobiliario provincial
Tras los vaivenes de la Ley de Alquileres tanto en Diputados como en Senadores, representantes del sector inmobiliario chaqueño reflexionaron sobre las posibles legislaciones y explicaron cómo se encuentra la venta de inmuebles en la actualidad.
A pesar de la presentación de la reforma de la Ley de Alquileres en ambas Cámaras, tanto los diputados como los senadores no lograron esbozar un acuerdo que beneficie a propietarios e inquilinos. Frente a esto, Diario TAG se comunicó con referentes del sector inmobiliario provincial quienes brindaron su perspectiva sobre la posible reforma de la normativa y dieron a conocer la situación actual de la venta de inmuebles en la provincia.
Uno de los principales aspectos a tener en cuenta es el contexto nacional y la presentación de las reformas desde la oposición y del oficialismo. En primer lugar, Juntos por el Cambio impulsó una tratativa que fue aprobada en la Cámara de Diputados de la Nación. Esta iniciativa consistía en una vigencia de contratos por dos años con actualizaciones hasta cada cuatro meses y tomando un índice de incremento acordado por las partes, es decir, propietario-inquilino.
De esta forma, las cifras del Índice al Contrato de Locación no eran necesarias que se cumpla de manera estricta, sino que los aumentos se negociaban según la medición que acordaban los dos frentes.
Por otro lado, desde el oficialismo en rechazo de su contraparte presentaron un nuevo proyecto que, si bien mantenía ideas planteadas por Juntos por el Cambio, modificaba lo que sería el tema nodal, los índices de aumentos y los períodos de actualización.
Desde la vereda oficialista, plantean que los contratos sean de 3 años, con un aumento cada seis meses como mínimo y con una actualización según el coeficiente de "Casa Propia".
Al llegar a la Cámara alta, el oficialismo en una sesión maratónica y con el quórum obtenido por los monobloques y los aliados de Unidad Federal -antes unidos al bloque de Frente de Todos- consiguieron que los cambios vuelvan a una nueva sesión de Diputados.
En relación a los planteos hechos por los legisladores, el medio se comunicó con Emilio Caravaca Pazos, dueño de la Inmobiliaria Caravaca Pazos quien se refirió a las posibles nuevas normativas.
"El dictamen de minoría flexibiliza algunos puntos que podrían reactivar y recuperar parte de la oferta, lo cual sería el inicio de un camino a mediano y largo plazo que debería complementarse con créditos hipotecarios y otras herramientas de acceso a la vivienda", comentó.
En cuanto a la iniciativa impulsada por la mayoría en el Senado, argumentó que tiene puntos de coincidencias, pero "tiene la particularidad de incluir un índice alejado de la variación de salarios utilizada hasta hoy (RIPTE) y de la inflación (IPC) que conforman el actual índice al Contrato de Locación vigente que representa la realidad económica de manera bastante fiel".
Asimismo, habló sobre la medición que podría ser utilizada en caso de que se apruebe la legislación impulsada por el oficialismo. "El índice Casa Propia que se propone se encuentra alejado de esos parámetros, y tal como hemos manifestado, todo lo que se imponga que se aleje de la economía real, posiblemente no traiga condiciones favorables en cuanto a la generación de oferta y la distorsión de los precios", explicó.
Seguido, planteó que el sector podría mejorar a través de períodos de actualización más breves, y no luego de plazos tan prolongados, ya que, la inflación reinante en Argentina dificulta que los precios se mantengan estáticos por doce meses. "Sería muy positivo mantener el actual índice ICL vigente, acortando el plazo de actualización anual a uno más corto, pues en un contexto inflacionario como el actual, ningún producto o servicio puede congelarse por un año".
Asimismo, argumentó: "Entendemos que el problema marcado en materia de alquileres hoy es la falta de oferta de locación como de crédito hipotecario para ser dueño, pero el trasfondo tiene que ver con la realidad inflacionaria agobiante que vive Argentina y perjudica a toda la cadena de valor".
En la misma línea, el dueño de Cramazzi Propiedades, José Luis Cramazzi hizo una pequeña distinción y habló sobre la intervención del Estado y la diferencia de los contratos comerciales y los habitacionales. "Cuando interviene el Estado siempre ocurre este tipo de problemas. En ningún momento estamos hablando de las locaciones comerciales porque ahí el Gobierno no se metió a regular nada, entonces no hay ningún problema con los locales comerciales", expresó.
A través de este mutuo acuerdo, los interesados no presentan inconvenientes a la hora de las actualizaciones ya que, "se arregla entre locador y locatario que es lo que se tendría que hacer", comentó.
"Eso nadie lo dice, pero es una diferencia abismal. Nadie habla o nadie está disconforme con el tema comercial, sí con el tema de viviendas porque la política quiso meter la mano y la metió mal", explicó el referente del sector.
En la misma sintonía, Gastón Orcola, títular de Estudio Orcola, reflexionó sobre la situación inmobiliaria y explicó que, debido a la baja cantidad de departamentos puesto en alquiler y la gran demanda, los lugares con mejores prestaciones ya se encuentran todos alquilados. A esto se le suma la baja rentabilidad del rubro que hace que los propietarios tomen opciones como el "alquiler temporario" o directamente la venta del inmueble.
VENTA DE PROPIEDADES EN CHACO
La conjunción de baja rentabilidad, una legislación que no favorece la economía de los propietarios, la suba del dólar y el alto panorama inflacionario reflejaron una drástica disminución de la comercialización de inmuebles en la provincia.
Para reflejarlo de manera amena, el representante de la firma expuso: "Es importante esto que los propietarios nos dicen: puedo sacar $ 150.000 pesos por un alquiler de dos dormitorios, un lindo departamento, pero el problema es que la propiedad vale más de 90 mil dólares, entonces para el valor de la propiedad es muy baja la renta que deja el alquiler convencional. Ese es el motivo por el cual muchos prefieren venderlo e invertirlo en otra cuestión".
Es preciso destacar que, uno de los factores que incide en el aumento de las consultas es la disminución en las cotizaciones en dólares de los inmuebles.
"Hasta antes de la pandemia a hoy, las propiedades bajaron de un 35 a 45 % en dólares, o sea, una propiedad que estaba, vamos a poner de ejemplo en 100 cien mil dólares, hoy está en 60-65 mil. Incluso, los departamentos bajaron más todavía el precio", manifestó.
INMUEBLES COMO INVERSIÓN
El descenso del valor del metro cuadrado en los departamentos es uno de los factores de mayor incidencia en el incremento de la demanda. Es decir, por la misma regulación del mercado y la propia ley de oferta y demanda, se reanimaron las consultas.
"Hoy está sucediendo que las personas empiezan a preguntar por departamentos porque saben que el valor en dólares del metro cuadrado está bajo. Entonces piensan en la compra no porque los seduzca la renta, sino por el hecho de que está bajo en dólares y que después saben que se valoriza en el tiempo", argumentó.
A pesar de no existir una estadística provincial que brinde la información exacta sobre la cantidad de departamentos o inmuebles comercializados, desde el sector dejaron en claro que respecto del año pasado "la actividad comercial subió un 20%", pero que todas las transacciones "fueron a valores realmente bajos".
USO PROPIO O INVERSIÓN
Retomando lo manifestado por Cramazzi, explicó que la gran mayoría de los inmuebles adquiridos son para uso propio. "Un pequeño porcentaje es lo que uno compra para renta. A nivel provincial no hay estadísticas, pero es similar al contexto nacional".
A su vez, desde Orcola agregan: "En porcentaje, la gente que lo quiere para inversión puede ser un 40% y para vivienda un 60%, cosa que no era así, antes era un 75% para inversión y eso ahora es un 40%".
